- Переезд в Петербург

Агентство недвижимости «Свои люди» и лично Алексей Корнишин рекомендуют

Вопрос, который мы вынесли в заголовок нашей статьи, безусловно, задает себе каждый, кто планирует приобрести недвижимость. Давайте попробуем вместе оценить все плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, ведь покупка квартиры – это серьезные финансовые расходы, и ошибаться в этом вопросе — непозволительная роскошь.

Для начала попытаемся разобраться в том, что же влияет на стоимость недвижимости. Этот вопрос актуален как для первичного, так и для вторичного рынка.

Что влияет на стоимость недвижимости?

В первую очередь, это спрос и предложение. На сегодняшний день под влиянием ситуации (вынужденные эпидемиологические меры, падение цен на нефть и рост курса валют) спрос на недвижимость поднимается естественным образом: покупатели, имеющие капитал, стемяться обезопасить его, вложив в то, что в сегда будет в цене – жильё. Рано или поздно ажиотаж закончится, цены заново сформируются, и картина прояснится. Сколько времени это займет, и какой результат нас ожидает – этого сейчас, конечно, никто предсказать не может.

В связи с нестабильностью мирового рынка и экономической ситуацией в целом меняются и ипотечные ставки. Банки пытаются подстраховаться, уже видна тенденция повышения ипотечного процента. На сегодняшний день тем, кто уже имеет одобрение на ипотеку, безусловно, выгоднее действовать без промедлений.

Что ещё формирует спрос на недвижимость? Это и льготная ипотека на покупку в Ленинградской области под 2,7%, и недавно введенный материнский капитал при рождении первенца, и миграция населения (большой приток приезжих на ПМЖ в Санкт-Петербург и Ленинградскую область за последние годы).

Что такое новостройка?

Квартира в новостройке – это объект недвижимости, который реализуется непосредственно от застройщика. Юридически, как только официально заканчивается строительство, дом ещё носит статус новостройки. А как только происходит процесс заселения, и в квартиры приходят жильцы, этот статус теряется, даже если жилплощадь побывала в пользовании всего два дня.

Факт, жил ли в конкретной квартире владелец, или она пустовала, с юридической точки зрения не имеет значения. «Новостройка» — это новое жильё из рук застройщика. Все остальное – вторичка.

Плюсы и минусы новостройки

Мы решили рассмотреть достоинства и недостатки покупки квартиры как в ещё строящемся объекте, так и в сданном, на этапе заселения.

Минусы

Строящийся дом

ненадежность застройщика (к сожалению, таких сейчас немало. Ищите достойного застройщика путем опроса знакомых или обращения к риелторам)
нарушение сроков сдачи объекта (возвращаемся к первому пункту о поиске надежного застройщика)
некачественный ремонт (беда безответственных застройщиков)
несоблюдение обещаний, недостоверная рекламная информация

Дом сдан / заселён

максимальная цена по сравнению со строящимися домами
ограниченный выбор квартир (часть из них уже раскуплена на этапе строительства)

социальные объекты часто отстают от темпов строительства квартир
ожидание благоустройства территории
ожидание строительства транспортных развязок
нужны опыт и знания, чтобы не ошибиться с выбором застройщика (отзывы не всегда отражают реальность, так как многие из них пишутся на заказ)

Плюсы

Строящийся дом

экономия от 500 тыс.руб. до 1,5 млн.руб. (по сравнению со сданными объектами)
большой выбор квартир (этаж, расположение квартиры, планировка – по вашему желанию)
ипотека без первичного взноса

Дом сдан / заселён

нет юридических рисков (квартира построена, объект введен в эксплуатацию)
можно вселиться сразу

юридически чистая покупка
современные технологии строительства
удобные планировки квартир
приемка квартиры, исправление недочетов строительства
повышение качества жизни за счет современных технологий в новых домах (теплый пол в ванной комнате, квартиры с саунами, зимним садом, панорамные и мансардные окна, вибро- и шумоизоляция в стяжке пола)
системы дополнительной очистки воды и воздуха, счетчики тепла
выше безопасность и комфорт (современные закрытые дворы, видеонаблюдение во дворах и квартирах, проулочные зоны без машин)
благоустройство окружающей территории и ландшафтный дизайн
современные детские площадки
пешеходные и велосипедные дорожки
подземные паркинги и кладовые
современные технологии в планировке:
общественные пространства (террасы, коворкинг, беседки)
современная атмосфера
семейная ипотека 4,5%

Плюсы и минусы вторичного жилья

Плюсы

большой выбор квартир, домов, районов (вторичный фонд жилья в Петербурге огромен)
развитая инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники)
транспортная доступность (можно выбрать жильё ближе к метро)
можно сразу въехать в квартиру
возможность торговаться с продавцом
иногда квартира продается вместе с мебелью и техникой

Минусы

юридические риски (обязательно поверить всю историю квартиры, чтобы исключить исковые риски за последние 3-10 лет)
эмоциональная нестабильность продавца и изменение условий продажи на этом фоне
неоднородная социальная среда (непредсказуемые соседи, старые дворы или их отсутствие)
занижение стоимости в договоре, если последний собственник владел жильём меньше 5 лет
возможные долги, неожиданные наследники и несовершеннолетние дети, прописанные в квартире
низкая безопасность (и социальная, и бытовая, в том числе наличие газа)
спрятанные продавцом дефекты (плесень, трещины)
дополнительные расходы (оценка, титульное страхование на 3 года при оформлении ипотеки)
старые коммуникации, неудобные планировки
дополнительные расходы — комиссия риелтора, услуги юриста
необходимость ремонта после приобретения

Оформление документов

Новостройки

Документы на покупку жилья в новостройке обычно стандартные, составлены по одной схеме.
Такую квартиру можно купить очно или дистанционно при посредничестве банка и риелторского агентства.

Вторичное жилье

Нет единой схемы и единых ставок. Каждая покупка оформляется индивидуально.

Ипотека на момент 19 марта 2020 года

Новостройка: Ставки от 7,5% до 9,7 %Льготная ставка — 4,5% — для семейной ипотекиПервый взнос от 10% до 20 %Ипотека по двум документамУ ряда застройщиков существуют программы без первого взноса (0 %)
Вторичное жилье: Ставки от 7,9 % до 10 %Первый взнос от 10% до 20 %Ипотека по двум документам

Разница в стоимости новостроек и вторичного жилья

(однокомнатная квартира, март 2020)

*Год постройки*	*Метраж*	*Стоимость, тыс. руб.*	*1 кв. метр*
*1900-1990*	31	4200-4300	135-140
*1991-2000*	40-46	4600-5200	120-135
*2001-2016*	40-50	5700-6500	133-165
*2017-2020*	33-45	5000-5200	140-150
*2022 — ДДУ*	33-45	3900	115
*Разница*		1100	25-35

Дополнительные расходы (комиссии, страховки)

	*Новостройка*	*Вторичное жилье*
*Комиссия агентству*	0 рублей	От 3 до 5 %
*Нотариус*	примерно 4-5 тыс.руб.	15 — 25 тыс.руб.
*Страхование квартиры*	0,15% от кредита	0,15% от кредита
*Страхование жизни*	0,3-0,6 % от кредита	0,3-0,6 % от кредита
*Титульное страхование, 3 года*	нет	0,5 % от стоимости

Инвестиции. Можно ли заработать?

На росте стоимости

При нынешней экономической ситуации возможен сачок спроса на недвижимость. Как будет развиваться ситуация, никто не возьмется предсказать. Именно поэтому прогнозировать возможность заработка на разнице в стоимости жилья сейчас и чуть позже было бы неразумно.

При покупке недвижимости

Но можно сберечь свои капиталы, вложив их в недвижимость. Это традиционный способ сбережения средств от инфляции.

На сдаче в аренду

Однозначно да! Вы не заработаете огромных спекулятивных денег, но определенный доход (чуть меньше 10% годовых, что точно выше банковского процента) при сдаче квартиры в аренду будет вам обеспечен.

При покупке по хорошей ставке

Сейчас самое время, особенно если вы эту покупку планировали, и у вас есть определенная финансовая стабильность. Пока ещё можно успеть воспользоваться низкой ставкой ипотечного кредитования.

Топ ошибок при покупке квартиры в новостройке

Что же не нужно делать, чтобы не навредить самому себе при покупке жилья?

Не нужно думать, что у застройщика квартиры дешевле, чем в агентстве

Цены на жильё в обоих случаях одинаковы. Разница в том, что агентство подписывает договоры на реализацию квартир с несколькими застройщиками сразу через оптовый отдел. Комиссию риелторы получают непосредственно от застройщика.

Не нужно ждать коррекции стоимости на рынке

Неизвестно, в какую сторону состоится коррекция, и кто от этого выиграет. Предсказать этот процесс никто не возьмется.

Если за наличный расчет всё же можно попытаться поймать наиболее выгодный момент, то при использовании ипотечного кредитования точно нет.

Не нужно ждать скидки или акции

Зачастую скидки приводят покупателя к базовой стоимости квартиры, которую ему в результате переговоров и так предложили бы. Не теряйте времени: застройщик вам своей прибыли не отдаст, это всего лишь рекламный ход.

Не нужно слепо верить рекламе и каталогам застройщика

Здесь вам помогут только собственная внимательность и опытный риелтор.

Есть даже крупные застройщики, которые значительно задерживают сроки сдачи объектов. Благодаря массовой рекламе создается неверное впечатление о надёжности и порядочности таких строительных компаний.

Не нужно верить обещаниям отдела продаж

Верьте своим глазам и документам. Внимательно читайте все бумаги, которые вам предлагают. Обещания могут ещё долго оставаться лишь обещаниями.

Не нужно ориентироваться на минимальную стоимость

Это тоже рекламный трюк. Стоимость квадратного метра примерно одинакова везде, разница не может быть значительной.

Самостоятельно подавать на ипотеку

Банковская система – сложный механизм, который нужно знать и понимать. Не рискуйте. При малейшем недочете банк может отказать вам в ипотеке. Заручитесь поддержкой, знанием и опытом высококвалифицированных риелторов: специалист из агентства, который будет работать с вами, заинтересован в вашей покупке, поэтому расскажет обо всех «подводных камнях» при оформлении заявки на ипотеку.

Кроме того, у риелторов, взаимодействующих с застройщиками, могут быть дополнительные скидки на кредитование.

Топ ошибок при покупке вторичного жилья:

Не нужном полагаться на объявления на сайтах недвижимости («Авито», «Циан» и т.п.)

Очень много фальшивых объявлений, которые формируют неверное представление о рынке недвижимости, создают ожидание, которое окажется неоправданным.

Не нужно искать срочную продажу или большую скидку

Такого не бывает в Петербурге или бывает чрезвычайно редко. Слишком велик спрос на недвижимость в целом.

Не нужно надеяться на проверку банка

Банк проверяет очень быстро, соответственно, поверхностно. Именно поэтому существует титульное страхование на три года.

Не нужно полагаться на агента продавца

Его интересы – на стороне продавца, а не покупателя, поэтому вы должны быть ещё внимательнее и осторожнее. Любые недочеты или нюансы не в вашу пользу будут профессионально скрыты от вас.

Не нужно полагаться на свой опыт

Если вы покупаете квартиру один раз в пять-десять лет, доверьтесь опытному риелтору, который поможет вам избежать серьезных ошибок, объективно оценит ситуацию, возможно, даже снизит первоначальную стоимость.

Не нужно самостоятельно подавать на ипотеку

Ещё раз повторим, что риск в этом вопросе может привести к отрицательному результату, поэтому полагаться нужно на специалиста, имеющего подобный опыт и знакомого со всеми нюансами.

Не нужно торопиться, увидев привлекательную цену

Не вносите аванс, пока не узнаете все подробности и все детали сделки, пока не убедитесь, что все документы в полном порядке.

Не нужно передавать деньги в руки собственнику

Для безопасности сделки агентство недвижимости выступает третьим лицом: принимает аванс, и, если появились какие-то нюансы, которые ранее были вам неизвестны, вы легко вернете себе эти деньги.

Обратите внимание на следующие проблемы и ошибки, которые могут возникнуть при самостоятельном проведении сделки:

отсутствие понимания о дополнительных расходах, связанных со сделкой (нотариус, титульное страхование, оценка)
продавец не снимается с регистрационного учета (если это не прописано в условиях вскрытия ячейки при получении денег)
продавец покупаемой квартиры не освобождает её в положенные сроки
квартира куплена с использованием материнского капитала
существует задолженность по коммунальным платежам
после продажи объект передаётся в ненадлежащем состоянии

С кем выгоднее покупать квартиру?

Мы решили представить анализ плюсов и минусов в таблице, и результат, кажется, очевиден.

С кем покупать	Новостройка Застройщик	Новостройка Агентство	Вторичка Самостоятельно	Вторичка Агентство
Большой выбор	—	+ (283ЖК)	—	++
Объективность	—	+	—	+
Надежность	Не всегда	+	—	+
Сервис	ограниченность по времени общения с клиентом	+	—	+
Экономия времени	—	+	—	+
Скидки и акции	1 в 1	1 в 1	—	+

Выбор всегда остается за вами. Желаем вам удачных покупок и реализации самых смелых планов!

Если вам необходима наша помощь, будем рады общению и совместной деятельности!

Агентство недвижимости «Свои люди» — это официальный партнер сообщества «Сибиряки в Питере», который имеет договоры с более чем 70 застройщиками Санкт-Петербурга. Такой охват дает возможность предоставить клиентам центра недвижимости выбор квартир в 283 жилых комплексах без комиссии, со всеми скидками и акциями застройщика.

Кроме того, наше агентство недвижимости проводит бесплатные экскурсии в строящиеся жилые комплексы как индивидуально, так и группами на автобусе.

Мы помогаем одобрить ипотеку в любом банке, имея в своей команде специалиста с восьмилетним опытом деятельности в этой сфере.

Отзывы о нашей работе можно посмотреть в группе «Сибиряки в Питере» В Контакте.