Директор агентства недвижимости «Питерский сибиряк» — Алексей Корнишин делится проверенными инструментами быстрой продажи квартиры.
Центр недвижимости «Питерский сибиряк» — это официальный партнер сообщества «Сибиряки в Питере», который имеет договоры с более чем 70 застройщиками Санкт-Петербурга. Такой охват дает возможность предоставить клиентам центра недвижимости выбор квартир в 283 жилых комплексах без комиссии, со всеми скидками и акциями застройщика.
Кроме того, наше агентство недвижимости имеет возможность проводить бесплатные экскурсии в строящиеся жилые комплексы как индивидуально, так и группами на автобусе.
Мы помогаем одобрить ипотеку в любом банке, имея в своей команде специалиста с восьмилетним опытом деятельности в этой сфере.
Пошаговая инструкция быстрой продажи квартиры
Сегодня мы решили поговорить о том, как продать квартиру. Вернее, о том, как это сделать корректно и максимально быстро, не упустив возможные выгоды.
Наш многолетний опыт позволил вывести очень простую формулу, которая безошибочно работает в любых регионах при продаже объектов жилой недвижимости. С нее мы, пожалуй, и начнем.
Формула продажи
Формула продажи имеет всего две составляющие:
Рыночная цена + Количество просмотров = Успешная продажа
Если представить обе составляющие в виде шестерёнок, обеспечивающих работу механизма продажи, то средой (техническим маслом), которая помогает этой работе, будут:
- фотографии объекта
- текст объявления о продаже
- человек, который эту квартиру показывает.
Количество просмотров
Почему это важно?
И в маркетинге, и в жизни работает такая аллегория как воронка. Что это такое?
Предположим, что количество просмотров объявления о продаже — 3000, количество звонков потенциальных покупателей всегда будет меньше. Ещё меньше будет число просмотров квартиры теми людьми, которых она заинтересовала. А итогом всех этих действий станет одна-единственная продажа вашей квартиры.
Так выглядит воронка продажи, каждый из компонентов которой напрямую зависит от вышестоящего: чем больше просмотров объявления, тем больше звонков; чем больше звонков, тем быстрее состоится продажа.
По своему многолетнему опыту мы уверенно можем сказать, что квартира продается в пределах 10 показов!
Безусловно, бывают уникальные случаи, когда объект уходит моментально, с первого просмотра, но чаще – это пятый или седьмой показ. В любом случае, их не больше десяти.
Это количество просмотров объекта (при прочих верных составляющих) должно пройти за один-два месяца.
Если вы больше десяти раз показали квартиру потенциальным покупателям, а она не продана, значит, где-то вы указали неверную информацию, что-то приукрасили.
Как увеличить количество просмотров?
- Разместить объявление на самых популярных сайтах недвижимости: Avito, ЦИАН, Emls (СПб).
(Домофонд, Яндекс-недвижимость и Юла тоже могут вам помочь, но это менее популярные сайты, чем вышеуказанные.)
- Разместить информацию на местных форумах и в группах «В Контакте»
- Разместить объявление на окне, если его видно с проезжей части или с зоны высокой проходимости.
- Постоянно поднимать объявление на Avito или ЦИАНе.
Ваше объявление всегда должно размещаться на первой или второй странице просмотра на обоих упомянутых сайтах. Это гарантия новых просмотров объявлений. Поддерживать высокое место объявления можно только за отдельную плату, но ваши затраты окупятся продажей в те сроки, которые вам необходимы.
Рыночная цена
При определении стоимости продаваемой квартиры очень важно подойти к этому вопросу без эмоций. Агенты говорят, что есть цена любимой квартиры, а есть рыночная цена. Необходимо прийти именно ко второму варианту, определив реальную стоимость, чтобы ваш объект не зависал в продажах на долгие месяцы.
В такой момент не имеют значения ваши эмоции (подумайте лучше, как здорово будет складываться ваша новая жизнь в новой квартире), так же как не имеет значения стоимость ремонта, который вы делали, и даже мебели, которую вы оставляете.
Не теряйте времени! Займитесь подбором нового жилья. Это поднимет вам настроение!
Верную рыночную (продажную!) стоимость объекта сложно определить по объявлениям на сайтах. Идеальный вариант в этом случае – опытный агент, который знает ситуацию на рынке продаж недвижимости.
При этом, опасайтесь слишком сговорчивых риелторов – специалистов, которые, желая заполучить вас как клиента, готовы согласиться с любыми вашими доводами. Чудес на рынке недвижимости не бывает, и очень скоро вы поймете, что ваш объект простаивает, интереса к нему нет, продажа зависла.
Сразу поясните агенту вашу позицию: вам нужна оперативная продажа по оптимальной стоимости.
- Комиссия агента должна быть заложена в указанной в объявлении стоимости объекта. Если дать свободу риелтору в вопросе прибавки его комиссионных к вашей сумме, то вы получите цену, не имеющую отношение к реальной продаже.
- Учитывайте психологические моменты: не назначайте круглую сумму продажи. Покупателем это воспринимается легче: у него есть надежда, что продавец довольно легко скинет стоимость до круглого числа. Такой объект более интересен.
Как определить оптимальную рыночную стоимость?
Составьте таблицу.
Включите туда адреса объектов, которые продаются сейчас и находятся рядом. Зафиксируйте площадь, стоимость, ссылку на каждую квартиру в интернете (через некоторое время вы сможете посмотреть, какова ситуация с этим объектом).
Обратите внимание на количество просмотров. Это даст вам понимание, насколько указанная стоимость соответствует идеальной продажной.
Квартиры с подозрительно низкими ценами нужно или не принимать во внимание, или прозванивать, чтобы причина такой стоимости была вам ясна.
После подобного анализа вы будете иметь представление о реальной картине продаж жилой недвижимости в вашем городе. Даже если вы решитесь выставить свою квартиру по цене чуть выше рыночной, у вас будет понимание, что это может затянуть продажу, и вы рискуете.
Снова к формуле продажи
После соединения правильной рыночной стоимости и просмотров, механизм продажи начнет работать.
Чем вам заниматься в это время?
- Следите за объявлением о продаже, его размещением и позицией на сайтах.
- Необходимо учитывать и фиксировать количество звонков (непосредственно от потенциальных покупателей, а не сторонних агентов) и количество показов объекта.
- Если количество показов мало, надо снижать стоимость продажи. Через определенный промежуток времени (например, еженедельно) уменьшайте цену на 50 тысяч и каждый раз заново поднимайте объявление на сайтах.
В какой-то момент количество звонков, а затем и показов возрастет, и кто-то внесет деньги с намерением купить вашу квартиру. Лучший вариант – если у вас будет возможность выбора одного покупателя из нескольких. Это позволит вам подобрать наиболее выгодный способ оплаты (ипотека в другом банке или военная ипотека – не самые удачные из них).
Квартира в другом городе
- Готовим все документы на продажу квартиры.
- Оформляем доверенность, заверенную нотариусом, доверяя право продажи близкому человеку или родственнику.
При этом, у доверенного лица может быть право подписи, а деньги при продаже поступят непосредственно на ваш счет.
Надо понимать, что в подобной ситуации может найтись покупатель, который согласен будет проводить сделку только при вашем непосредственном участии. Тогда вам придется делать выбор: нести расходы и приехать или искать другого покупателя.
- Выбираем агента, договариваемся с ним об условиях сотрудничества и обязательно контролируем его.
Как продать ипотечную квартиру?
- Легко! Если покупатель берет ипотеку в том же банке, где выплачивает ее продавец. Выглядит это так, как будто долг переходит на нового собственника.
- Ситуация сложнее, если ипотека покупателя в другом банке. Первичный взнос должен покрыть ваш долг.
- Не всегда выгодно в этом случае брать потребительский кредит, чтобы погасить долг. В любом случае, проанализируйте все условия и будьте внимательны.
Эффективное объявление
Шаблон продающего объявления:
- начните с вопроса
- сравните цены (в районе, например)
- поясните скидку (если она есть)
- обязателен призыв к действию несколько раз («Звоните!»)
- выделите выгоды по пунктам (социальная инфраструктура, транспортная, торговая, планировка – делите на блоки)
- укажите дедлайн
Полезно при написании объявления читать объявления соседей, брать из них лучшее и адаптировать.
Хорошие фотографии – неотъемлемая часть эффективного объявления.
Несколько советов:
- вполне возможны качественные фотографии с обычного телефона. Не создавайте себе проблему поиска профессионального фотоаппарата.
- приведите квартиру в идеальный порядок (эффект гостиницы). Один из вариантов – складывать вещи в коробки и убирать на момент фотографирования.
- на фотографии можно добавить текст с пояснениями. Это придаст наглядности и задержит внимание покупателя.
Прибегать ли к услугам агента
Профессионал – это всегда хорошо. Грамотный риелтор сможет:
- ответить на любые вопросы при сделке
- быть готовым к общению с покупателями и показу объекта в любое время, так как сам заинтересован в этой продаже
- выставить нужные требования в нужный момент (в том числе, вовремя убедить покупателя внести задаток)
- профессионально сопроводить сделку, дать комментарии по процедуре и оформлению
- агент должен быть только один. Только при индивидуальной заинтересованности риелтор будет работать эффективно.
Как контролировать агента?
- договориться о сроках продажи
- убедиться, что цена не завышена
- договориться, кто будет платить за рекламу (лучше взять эти расходы на себя, чтобы гарантированно поддерживать положение объявления на первых страницах сайтов)
- попросить ссылки на все размещенные объявления
- лично контролировать:
- количество просмотров объявления
- количество звонков (спрашивать у агента)
- рекламу на сайтах
- количество показов квартиры и оперативность
- обратную связь (беседа с теми, кто смотрел, о впечатлениях)
- сохранение контактов заинтересованных покупателей и оповещение их о снижении стоимости объекта
Топ ошибок
- отсутствие платной рекламы
- завышенная цена
- формирование стоимости с учетом вложений в ремонт и мебель
- отсутствие конкретного объекта для последующей покупки
- поручение показа квартиры и общения с потенциальными покупателями родственникам или друзьям
- отсутствие согласованности с агентом
- отсутствие контроля над агентом
- обращение к нескольким агентам одновременно
Отнеситесь внимательно к предложению о небольшой скидке во время первых показов объекта. Иногда уступить минимальную сумму гораздо продуктивнее, чем месяцами продавать квартиру по выставленной цене.
Застройщик или агентство
Где покупать: у застройщика или в агентстве?
Мы составили таблицу преимуществ каждого из вариантов, и картина стала очевидной:
| Агентство | Застройщик | |
| Большой выбор | множество ЖК | — |
| Объективность | + | — |
| Надежность | + | не всегда |
| Сервис | + | ограниченность по времени общения с клиентом |
| Экономия времени | + | — |
| Скидки и акции | 1 в 1 | 1 в 1 |
Мы от души желаем вам успеха в реализации не только продажи квартиры, но и всех планов на будущее. Дерзайте! Пусть в вашей жизни будут самые непредсказуемые, самые грандиозные перемены к лучшему!
Если вам необходима наша помощь, будем рады общению и совместной деятельности!
Контакты Центра недвижимости «Питерский сибиряк»
Офис – БЦ «Антарес», ул Савушкина, дом 83, корпус 3, офис 514
Сайт: http://www.kupipiter.ru
Группы ВКонтакте: https://vk.com/piterzovet и «Сибиряки в Питере»
Лично Алексей Корнишин: 8-911-178-7778
